Mietrecht aktuell: BGH : fristlose und hilfsweise fristgerechte Kündigung einer Wohnung bei Zahlungsverzug möglich

Der BGH hat durch Urteile vom 19.09.2018, Az.: VIII ZR 231/17 und 261/17 entschieden, dass eine fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung verbunden werden kann.

 

Der Sachverhalt

In beiden Fällen zahlten die Mieter die Mieten in 2 aufeinanderfolgenden Terminen nicht. Deswegen erklärte der Vermieter die fristlose und hilfsweise fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. Beide Mieter beglichen nach Zugang der Kündigungen die Zahlungsrückstände. Da die Mieter nicht auszogen, erhob der Vermieter Räumungsklagen.

Das Landgericht wies beide Klagen ab. Das Gericht war der Auffassung, dass der Vermieter aufgrund der wirksamen außerordentlichen Kündigung nach § 543 II, 1 Nr. 3 a BGB berechtigt war, die Räumung und Herausgabe der Wohnungen zu verlangen. Diese Ansprüche seien jedoch wegen der noch vor Klageerhebung erfolgten Schonfristzahlungen nach § 569 II, Nr. 2 BGB erloschen. Die hilfsweise ordentliche Kündigung sei daher ins Leere gegangen, weil das Mietverhältnis wegen der wirksamen fristlosen Kündigungen bereits beendet worden sei.

 

Das Urteil

Der BGH hat beide Urteile aufgehoben und gemeint, dass eine Schonfristzahlung oder eine Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle nicht dazu führt, dass bei einer wirksamen fristlosen Kündigung eine aus den gleichen Gründen erklärte ordentliche Kündigung unwirksam wird. Der Vermieter bringt damit zum Ausdruck,dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die außerordentliche Kündigung wegen einer Schonfristzahlung oder einer Verpflichhtungserklärung einer Sozialbehörde nachträglich unwirksam wird.Der BGH hat den Fall zur erneuten Verhandlung an das Landgericht zurückverwiesen.

 

Fazit

Bislang konnten sich säumige Mieter immer mit einer Nachzahlung oder der Vorlage einer Übernahmeerklärung der Miete durch eine Sozialbehörde retten und somit eine Räumung der Wohnung abwenden. Das ist jetzt nicht mehr so einfach möglich.