Mietrecht/Vertragsrecht aktuell: BGH erhöht Mieterschutz bei Immobilienverkauf

Der BGH hat durch Urteil vom 14.11.2018, VIII ZR 109/18 entschieden, dass Mieter einer kommunalen Immobilie bei dessen Verkauf gegenüber dem Verkäufer durch eine im Kaufvertrag vereinbarte Klausel, die dem Mieter ein lebenslanges Wohnrecht einräumt, vor einer Kündigung geschützt sind.

Der Sachverhalt:

Die Beklagten sind seit 37 Jahren Mieter einer in einem Siedlungshaus gelegenen Wohnung in Bochum. In dem Haus befindet sich nur noch eine weitere Wohnung, die mittlerweile die Klägerin zu 2) bewohnt. Die Kläger kauften 2012 das Grundstück. Der Kaufvertrag enthielt folgende Klausel:

“Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen […] Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten- und schuldenfrei wiederzukaufen.”

Im Jahr 2015 kündigten die Kläger das Mietverhältnis nach § 573 a I BGB. Diese Vorschrift sieht eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit vor, wenn der Vermieter in einen Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen wohnt, was hier der Fall war.

Die Vordergerichte wiesen die Räumungsklage des Vermieters ab. Der BGH hat diese Entscheidung bestätigt.

Das Urteil:

Der BGH hat die Klausel mit der Vereinbarung eines lebenslangen Wohnrechts als einen Vertrag zu Gunsten Dritter nach § 328 BGB angesehen, der den Mietern auch vor der erleichterten Vermieterkündigung wegen Eigenbedarfs Kündigungsschutz gewährt. Für diese hohe Schutzbedürftigkeit spricht auch, dass bei einer unberechtigten Kündigung ein Wiederkaufsrecht der Stadt vereinbart wurde. Für den Fall, dass diese Bestimmungen von der Stadt Bochum in einer Vielzahl von Immobilienkaufverträgen verwendet wurden und somit allgemeine Geschäftsbedingungen vorliegen, gilt nichts anderes. Die Klauseln benachteiligen den Immobilienkäufer nicht. Sie stellen eine ausgewogene Regelung für den Verkauf von kommunalen Immobilien dar.

Fazit:

Mit dieser Entscheidung werden Mieter beim Verkauf von kommunalen Wohnungen vor Kündigungen geschützt. Dieser Schutz gilt allerdings bei Kündigungen, der eine Pflichtverletzung oder ein Verschulden des Mieters zugrunde liegen nicht. Die Rechtsanwaltskanzlei Oliver John berät Sie bei Problemen im Mietrecht oder Vertragsrecht gern.