Durch Urteil vom 1.4.2021 Az. 8 U 199/20 hat das Kammergericht Berlin entschieden, dass bei einer staatlich angeordneten Geschäftsschließung wegen der Corona-Pandemie die Gewerbemiete auf die Hälfte herabgesetzt werden kann. Auf eine Existenzbedrohung des Mieters kommt es nicht an.

Der Sachverhalt:

Der Vermieter einer Spielhalle begehrte im Wege der Widerklage vom Gewerberaum Mieter die restliche Zahlung der Gewerbemiete für die Monate April und Mai 2020. Das Landgericht hat die Widerklage abgewiesen. Das Kammergericht hob diese Entscheidung teilweise auf und sprach dem Vermieter trotz des Lockdowns 50 % der Gewerbemiete zu.

Das Urteil:

Der Anspruch auf Zahlung der Miete ist wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB anzupassen. Wegen der vollständigen Schließung des Geschäftsbetriebes ist die Miete um 50 % zu reduzieren. Das Gericht sieht die Pandemie und die daraus resultierende Schließung als eine Störung der Geschäftsgrundlage an, da zu vermuten ist, dass die Parteien, hätten sie eine Pandemie und eine Zwangsschließung vorgesehen, den Mietzins für diesen Fall vertraglich abgesenkt hätten. Die Pandemie ist nicht ein „normales“ Risiko der Gebrauchstauglichkeit, weswegen das mit der Störung der Geschäftsgrundlage verbundene Risiko nicht einseitig dem Mieter zugewiesen werden kann. Die Nachteile der Schließung sind daher von beiden Vertragsparteien solidarisch zu tragen. Die Miete ist daher bei vollständiger Betriebsuntersagung auf die Hälfte zu reduzieren. Eine konkrete Existenzbedrohung für den Mieter muss nicht positiv festgestellt werden. Sie ist dann zu vermuten, wenn eine angeordnete Schließung einen Monat oder länger andauert.

Fazit:

Die Auffassung des Gerichts, dass das Risiko der Pandemie nicht einseitig dem Mieter aufzubürden ist, scheint sich mittlerweile in der Rechtsprechung durchzusetzen. Ähnliche Entscheidungen haben das OLG Dresden am 24.2.2021, Az. 5 U 1782/00 und Landgericht Dortmund am 23.2.2021, Az. 12 O3 159/20 getroffen. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Das Gericht hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen.

Das Urteil ist zu begrüßen, da es die Belastungen die aufgrund der Corona-Pandemie entstehen, gerecht verteilt.

Mietrecht Corona aktuell: Kündigungsschutz für Mieter

Der Gesetzgeber hat auf die aus der Corona-Pandemie resultierenden Probleme bei Mietzahlungen mit dem Gesetz zur Abmilderung der wirtschaftlichen Folgen der Covid- 19 Pandemie reagiert und zeitlich bedingte Änderungen beschlossen. Rechtsanwalt Oliver John beantwortet Ihnen die wichtigsten Fragen

1. Was sind die Änderungen des Corona-Rettung Schirms?

Für Mietverhältnisse wird das Recht der Vermieter zur Kündigung von Mietverhältnissen eingeschränkt werden. Wegen Mietschulden aus dem Zeitraum zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020 dürfen  Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen, wenn die Mietschulden auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen.

2. Muss die Miete nachgezahlt werden?

Ja. Die Verpflichtung der Mieter zur fristgerechten Zahlung der Miete bleibt ausdrücklich bestehen.

3. Wie lange gilt diese Regelung?

Die Regelungen des Gesetzes gelten zunächst bis zum 30.06.2020. Sie können jedoch verlängert werden.

4. Unter welchen Voraussetzungen greift der Corona-Mieterschutz?

Der Mieter muss gegenüber dem Vermieter glaubhaft machen, dass die Nichtzahlung auf den Auswirkungen Corona Pandemie beruht. Zur Glaubhaftmachung kann er dies an Eides statt versichern, eine Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen so z. B. Kurzarbeitergeld oder eine Bestätigung des Arbeitgebers über die Nichtzahlung des Lohnes vorlegen.

5. Müssen Zinsen gezahlt werden?

Grundsätzlich müssen Zinsen gezahlt werden. Der Vermieter kann Verzugszinsen verlangen. Ein Verzicht des Vermieters auf die Zahlung von Zinsen ist natürlich möglich. Dieser sollte zu Beweiszwecken schriftlich dokumentiert werden.

6. Wann muss die Miete nachgezahlt werden?

Die Corona-bedingten Mietschulden müssen bis zum 30.06. 2022 nachgezahlt werden.

7. Gilt der Corona -Schutz auch bei Pachtverträgen?

Der Corona-Schutz gilt auch bei Pachtverträgen

8.Aktuelles Urteil zu Corona: Landgericht Berlin, 26.03.2020, 67 S 16/20

Nach einer aktuellen Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 26.03.2020 muss die gerichtliche Räumungsfrist wegen der Corona-Pandemie  zumindest bis zum 30.06.2020 verlängert werden. Als Begründung führte das Gericht an, dass die erfolgreiche Beschaffung von Ersatzwohnraum bei Anspannung des örtlichen Wohnungsmarktes derzeit überwiegend unwahrscheinlich, wenn nicht sogar ausgeschlossen ist.